大阪

針對在日本尋求高收益房地產投資的台灣投資家，本文將介紹大阪房地產市場的潛力及投資重點。

大阪不動產投資的四大核心優勢

穩定的人口流入帶來的租賃需求

在不動產方面，雖然日本整體及大阪府的人口呈現下降趨勢，但大阪市內，特別是「都心六區」，年輕人的移入持續增加。特別是在「都心6區」的人口增長尤為顯著，從2019年至2023年間，15歲至24歲的年輕人口明顯增長。這些區域交通便利，適合通勤與通學，不僅吸引單身族，也受到許多家庭的青睞。

此外，這些區域集中了商業設施和辦公大樓，滿足了上班族的居住需求。隨著未來城市再開發及基礎建設完善，預計租賃需求將進一步提升。

穩定的房價與高投報率

相較於東京，大阪房地產投資的價格優勢顯著。一棟公寓的平均價格在東京23區為1億1,688萬日圓，而在大阪市則為8,142萬日圓，約有 30% 的價格差異（※）。這意味著相同的預算可以購買更大或較新建的物件，增加投資靈活性。

此外，大阪不動產投資物件的利回率也較高，根據2024年第一至三季度的數據，大阪市的平均利回率為 7.81％，高於東京23區的 6.01％。這超過1.8%的利差，在長期投資中會產生顯著的收益差異。

因此，大阪投資對投資者而言，是兼具穩定性與收益性的有吸引力選擇。

大型再開發計畫帶動不動產增值

「梅田二期開發」及大阪IR（綜合度假村）計畫等重大再開發項目正在進行，這些發展將擴大商業與辦公需求，預計將穩定房價並提高租賃需求。例如，梅田地區正在興建高級酒店、商業設施及國際會議中心（MICE），提升了大阪的國際吸引力。

此外，2025年大阪・關西世博會、IR度假村計畫將帶動弁天町、西九條等周邊地區的地價上升。再開發區域內的大型辦公室集中，將成為租賃需求的核心地帶，吸引更多工作人群，提升區域魅力。

這些發展使大阪的投資物件具備穩定的租賃收益條件，對於中長期投資者來說，極具潛力。

超級城市計畫與國際金融特區

大阪市作為超級城市構想及國際金融特區計劃的核心地帶，被寄予極大的未來發展期望。超級城市構想推動了AI及IoT技術應用的次世代城市模型，提升了大阪作為智慧城市的價值，進一步增強了其作為國際投資目標的吸引力。

同時，作為國際金融特區的認定，將促進海外資本的流入及商業聚集。特別是金融業的參與，將擴大大阪市內高級公寓的需求，預計將長期提升不動產價值。

了解了大阪投資的核心優勢後，接下來須明確掌握各區特性。以下介紹最具潛力的六個都心區域，這些區域集交通便利、人口增長、高收益率於一身，是大阪不動產投資的黃金選擇。

大阪六大推薦投資區域

在大阪進行不動產投資時，值得關注的是北區、中央區、西區、福島區、天王寺區、浪速區這六個都心區域。這些地區交通便利性優越，生活機能完善，在大阪市內備受歡迎。

北區

北區擁有梅田站及大阪站等主要車站，大型車站周邊布滿辦公區及商業設施。優越的交通便利性是北區受歡迎的主要原因。

此外，梅田站周邊的「梅田第二期區域開發」已確定，大型再開發正在進行中，預期未來將持續發展。

中央區

中央區是大阪的經濟、行政及金融中心，大阪證券交易所及各類政府機關集中於此。淀屋橋・北濱・本町等地區布滿辦公區，難波・心齋橋則集中了大量商業設施。著名觀光景點大阪城亦位於此區。

由於追求職住近接的需求，租賃需求高漲，2023年人口增長率達3.1%，為大阪市內最高。深受年輕人喜愛，房租水平高，適合作為一房一廳公寓投資，實現高收益率。

西區

西區東側為辦公及餐飲集中的商業區，西側則為住宅區及工業區，具有不同的區域特徵。大阪市24區中，西區的高齡人口比例最低（※），年輕人比例較高，預計租賃需求將持續增加。

此外，西區的交通便捷性也是其一大優勢。目前有五條路線通過，預計2031年開通的「浪速筋線」將進一步提升大阪站及JR難波方向的便利性。

福島區

福島區鄰近北區，擁有梅田站及大阪站，通過JR環狀線僅需一站即可到達梅田，交通便利。近年的再開發提升了不動產價值，使其成為值得投資的區域之一。

過去為工廠區的福島區，現正進行大型公寓建設，並轉型為商業及住宅區。這一轉變帶動了人口增長，特別是年輕人及育兒家庭的租賃需求增加。

天王寺區

天王寺區是大阪的重要交通樞紐，擁有JR線及大阪地鐵御堂筋線、谷町線等多條路線交匯。來自奈良縣及和歌山縣的居民也常利用此區，因其交通便利，成為公寓及租賃市場的熱門區域。

與阿倍野區相鄰的「阿倍野・天王寺區域」以2014年完工的日本最高樓「あべのハルカス」為地標，成為地區的觀光景點，進一步提升了區域的魅力。

浪速區

浪速區擁有通天閣及新世界等著名景點，以「道頓堀」為核心，營造出獨特的「大阪風情」。與以梅田為中心的「北區」相比，「南區」則以難波及道頓堀為核心，繁華的商業街區環繞。

以JR難波站為中心，浪速區至大阪及奈良、名古屋等地的交通極為便利，大型商業設施及眾多餐飲店齊備，特別受到年輕單身者及外國人的租賃需求高漲，成為熱門居住區。

在大阪進行不動產投資時需注意的事項

區域選擇的重要性

即使在大阪市內，外圍地區也預計將出現人口減少，空置風險增加。因此，優先選擇都心區域的物件是投資關鍵。特別是在「北區」、「中央區」等都心6區，隨著再開發及基礎設施的完善，租賃需求的穩定性更高。

反之，郊區物件價格較低，但租賃需求有限，是需要面對的挑戰。為了降低風險並實現長期收益，應選擇預期人口增長的區域。

與金融機構的合作

在日本成功進行不動產投資，需提前確認能支持大阪物件的金融機構。

特別是對於在台灣居住的投資者，選擇提供海外居住者貸款的金融機構至關重要。一些金融機構對遠距離物件或海外居住者的貸款有限制，因此應優先選擇能在全國範圍內提供服務的大型銀行或專注於海外投資者的金融機構。

此外，通過房地產公司介紹金融機構，可以在信用紀錄不足的情況下獲得更有利的貸款條件。提前確認並建立信任關係，是海外投資成功的關鍵。

在大阪成功進行不動產投資的具體要點

進行實地考察

要在日本成功進行不動產投資，透過實地考察了解當地的氛圍及便利性非常重要。大阪市內各區域特性不同，透過視察可以掌握各區的生活環境及需求。

同時，調查周邊物件的租金水平及租賃市場競爭情況，能提供具體的投資判斷依據。與不動產公司及專家一同考察，能獲得專業建議，更安心地進行投資。

選擇可信賴的房地產公司

成功的房地產投資離不開選擇可信賴的房地產公司。具備豐富經驗的公司能協助選擇合適的物件，並順利處理投資後的管理事務。應仔細審查公司的交易實績，避免潛在問題，確保投資過程順利且安全。

與熟悉當地的房地產公司合作，能選擇到收益性高的物件。大阪市內再開發區及基礎設施擴充迅速，掌握最新的區域資訊的公司更為可靠。

此外，實績豐富的房地產公司通常與金融機構及建設業者有著良好的合作關係，能為投資者爭取更有利的條件。對於首次在日本進行置產投資的投資者，選擇在地的房地產公司，並確保購買後能獲得管理及租賃運營的協助，是確保高收益物件運營的關鍵。