東京

本文整理東京不動產投資為何具吸引力，並結合日本官方最新公開資訊，帶你掌握市場走勢與政策動向。文章内容包含國土交通省每月公佈的不動產價格指數與官方查詢工具，以及外國人在登記文件與租賃稅務上需要特別注意的重點，協助你更有條理地進行投資判斷。

東京為何是房地產投資的推薦選擇

東京為何是房地產投資的推薦選擇

人口眾多與穩定的流入

東京是日本國內人口最多的都市之一。以東京都的最新推計人口為例，2026年2月總人口約為1,426.8萬人。此外，從人口移動統計來看，東京都在2024年仍呈現明顯的轉入超過：東京都的轉入超過數約為79,285人，且東京圈（含東京都、神奈川、埼玉、千葉）轉入超過約為135,843人。持續的人口流入，直接支撐租賃需求的穩定。

同時，東京都的世帶數預測也指出，單身世帶將持續增加。例如報告顯示，東京都單身世帶數預計將增加並在2040年前後達到高點；到2045年仍預估約為410.1萬世帶，較2020年增加約47.5萬世帶。就東京都區部而言，單身世帶占比也預計進一步提高，對於單身者向物件的需求具長期支撐。

日本的經濟與文化中心

東京在企業與產業活動上具高度集聚性，例如在員工數1,000人以上的大型事業所數量上，東京都占全國的比重超過五成，顯示高附加價值的商務活動集中。另有資料指出，外資系企業的本社多集中於東京都。作為文化、觀光與國際交流的樞紐，東京也在多項城市評比中維持高位，反映其綜合城市競爭力與國際能見度。穩定的經濟基礎，是支撐房地產價值持續的重要因素。

再開發提升都市功能

東京在市中心與交通樞紐周邊持續推進大規模再開發，例如澀谷站周邊再開發已進入最終階段，重點包含步行動線重整、廣場空間整備與防災安全性強化。此外，品川周邊也有大型城市更新題材，例如高輪Gateway地區的TAKANAWA GATEWAY CITY於2025年3月27日開城。再開發通常會帶來交通與生活便利性提升，並可能提高區域吸引力，從房地產投資角度來看，是重要的中長期投資項目。

高租賃需求

東京因企業與教育機構的集中，學生與商務人士為主的租賃需求穩定。尤其是單身者向的一房一廳公寓，空置風險較低，預期可帶來長期的收益性。再加上東京都在人口移動上長期呈現轉入超過，也為租賃市場提供持續的需求來源。

另一方面，東京都也定期公佈住民基本台帳口徑的外國人人口統計，可用於觀察外國租客母體是否擴大、以及需求更集中的區域。此外，訪日旅客的恢復也提升城市的國際能見度與短中期住宿需求熱度。

房地產價值的穩定性

相較於其他地區，東京的房地產價格較不易出現大幅下跌，其背後往往與人口與產業集聚、都心供給稀缺性等因素相關。若要用更客觀的方式觀察趨勢，亦可搭配國土交通省公佈的不動產價格指數等官方指標，掌握住宅市場的中長期變化。這種相對穩健的特性，對於長期投資來說，是值得關注的重點。

國際性的受歡迎程度

東京在多項國際城市評比中持續獲得高評價，吸引外國投資者的目光。這種國際都市定位不僅來自商務與產業的集聚，也與觀光、人材交流與國際活動的密度相關。對不動產市場而言，國際企業派駐、留學生與跨國專業人士的流入，往往會帶動都心與交通節點周邊的租賃需求，並提高部分物件在高端租賃市場的競爭力。

以具代表性的城市競爭力評比為例，全球城市綜合力排名（GPCI）持續將東京列為世界主要城市之一。同時，從入境動能來看，2025年訪日外客數全年合計達42,683,600人、創下歷史新高，反映日本整體的國際關注與來訪需求仍在擴大。再加上東京都也定期公佈外國人人口統計，可作為觀察外國居住需求是否擴大的依據之一。這些因素提升了東京作為投資地點的國際吸引力。

2026年最新新聞與趨勢：外國人在東京投資該關注什麼？

用官方指標掌握價格與地價：看趨勢，而不是只看體感

若要用更客觀的方式理解東京市場的走勢，建議優先參考國土交通省每月公佈的「不動產價格指數」。該指數以大量實際交易資料為基礎，能用來觀察住宅與商業不動產的價格變化趨勢，並可從都市圈等角度切入比較。另一方面，「地價公示」則適合用於年度尺度的檢視，特別是在比較不同用途與區域溫差時更具參考性。

官方實價與風險資訊整合：用「不動產資訊圖書館」做遠端初步盡職調查

對外國投資者而言，跨國取得資訊的成本往往更高。國土交通省運營的「不動產資訊圖書館」可在地圖上整合查詢不動產的取引價格、地價公示等價格資訊，以及防災、都市計畫、周邊設施等資訊。換句話說，即使人在海外，也能先用官方資料完成第一輪篩選：例如先看交易價格區間，再疊加洪水等防災資訊與用途地域，降低「只看房仲廣告」造成的資訊落差。

政策風向：政府層面開始討論「外國人不動產取得等的實態掌握」

近年在國際資金流動與安全保障議題交織的背景下，日本政府也開始在政策討論中提及「外國人透過不動產取得等的實態把握」。對投資者來說，這不等同於「禁止購買」，但代表未來在資訊掌握、透明化或申報與管理機制上，可能出現更明確的制度安排。對外國投資者而言，提早理解政策討論方向，有助於在合規與文件準備上更有餘裕。

利率與融資環境：用日銀「金融政策決定會合」日程掌握關鍵節點

不動產投資的報酬除了取決於租金與價格，也高度受到融資成本影響。日本銀行會定期公布金融政策決定會合等的日程，投資者可將這些節點視為「利率與市場情緒可能波動」的觀察窗口。在規劃購買時點與貸款條件談判時，提早掌握會合安排，通常比事後追消息更有利。

在東京推薦的投資地區

千代田區

千代田區是日本象徵性設施──皇居與國會議事堂所在地，同時也是丸之內、大手町等商務核心區域。以2025年1～5月的新建公寓為例，平均價格為每平方公尺約320.7萬日圓，與前期相比約為107.8%。

區域內辦公室與商務需求長期穩定，高所得族群的居住需求也具支撐力，因此常被視為資產價值較易維持的市中心核心地段。此外，周邊持續推進都市更新與街區整備，對於提升生活便利性與城市機能亦具有加分效果。

中央區

中央區匯聚了日本橋與銀座等具有歷史的商業區，兼具市中心居住機能與商業集客力。2025年1～5月的新建公寓的平均價格為每平方公尺約331.7萬日圓，與前期相比約為139.0%。

整體區域持續推動居住環境改善與市中心型再開發，生活機能與公共空間的更新，對租賃市場與資產價值形成支撐。人口與人流的聚集效應，也有助於維持較穩定的租賃需求。

港區

港區結合了六本木、麻布等高級住宅區與虎之門等商務機能，外國居民比例也相對較高。2025年1～5月的新建公寓的平均價格為每平方公尺約424.3萬日圓，與前期相比約為142.5%。

港區的大型複合型開發與都市更新持續推進，帶動交通便利性、商務機能與城市形象提升，也使富裕層與國際租賃需求更為強勁。若以高端租賃市場＋資產保值為目標，港區仍是優先檢討的核心區域之一。

澀谷區

澀谷區以年輕人文化與IT企業聚集地而聞名，對單身族與年輕專業人士的租賃需求具韌性。2025年1～5月的新建公寓的平均價格為每平方公尺約350.8萬日圓，與前期相比約為120.2%。

澀谷站周邊的再整備與都市更新持續推進，使動線、商業與生活便利性進一步強化，帶動區域吸引力提升。對於希望鎖定高流動人口、並降低空置風險的投資策略而言，澀谷區仍具相當吸引力。

品川區

品川區鄰接市中心，同時擁有品川、大崎、五反田等交通與商務節點，通勤族需求穩定。2025年1～5月的新建公寓的平均價格為每平方公尺約258.1萬日圓，與前期相比約為126.5%。

品川區的優勢在於交通機能+市中心近接的平衡感，且周邊仍有多處都市更新與機能提升的題材可期待。對外國投資者而言，若希望在兼顧租賃需求的前提下，將購置門檻控制在市中心核心區之下，品川區可作為相對容易切入且具成長性的候選區域。

在東京進行房地產投資時需注意的事項

高額的初期投資

東京的房地產價格相較其他城市來說非常高，因此物件購買需要充分的資金規劃。即使是利用金融機構的貸款，也需要謹慎計算還款能力。為了降低初期費用，建議準備較多的頭期款，並選擇已翻修的物件。

物件管理的重要性

如果租賃物件的管理不善，可能會導致長期空置。購買前應仔細檢查物件的管理狀況，並在選擇管理公司時加以注意。並與可靠的物業管理公司合作，可以減少租賃經營的麻煩，提高入住率。

租賃需求的偏差

某些地區的租賃需求可能有限。例如，靠近繁華街區或工業區的物件，可能會有較低的租賃需求，因此需特別注意。事先調查區域的需求動向，選擇便利性和生活環境良好的物件，能夠預期穩定的租賃收入。

外國人登記與文件：所有權的記載與證明資料要求

外國投資者在日本購買不動產時，除了買賣合約本身，也需要特別留意交割後的登記流程。以法務省的說明為例，自2024年4月1日以後，若以外國人作為所有權的登記名義人提出申請，需在申請資訊中提供羅馬字氏名等，並以附件形式提交可證明羅馬字氏名的資料。對投資者而言，這代表在文件準備與時程安排上，應比以往更早確認所需資料，以免影響交割與登記進度。

稅務與源泉扣繳：非居住者收取日本國內租金的基本規則

若投資者屬於非居住者等，並取得日本國內不動產的租金收入，與租客或支付方之間可能涉及源泉扣繳義務。國稅廳指出，向非居住者等支付日本國內不動產賃借料時，原則上需以20.42%的稅率計算所得稅及復興特別所得稅並源泉徵收，且一般需在支付翌月10日前完成繳納。由於個案仍可能因居住狀態、支付方式或租稅協定適用與否而有所差異，建議在投資前就先與專業人士確認，以降低後續合規風險。

在東京成功進行房地產投資的具體要點

選擇鄰近車站的物件

在東京選擇物件時，交通便利性至關重要。步行5分鐘以內到達車站的物件對於通勤和上學非常方便，且因為租客需求高，空置風險較低。此外，鄰近車站的物件在未來出售時也較容易以高價交易，有利於資產價值的維持。

選擇適合單身者的單間公寓

東京都心的單身家庭數量持續增加，對於單間公寓的需求愈加高漲。由於租賃需求穩定，能夠有效降低空置率，同時可望實現穩定的租金收入，是其最大的投資魅力之一。特別是設備完善的物件，更容易吸引長期租客，確保穩定的收益。

選擇可信賴的房地產公司

房地產投資的成功離不開選擇可信賴的房地產公司。經驗豐富的公司能夠協助選擇適合的物件，並順利處理投資後的管理事務。應仔細確認公司的交易經驗，以防範潛在的問題，確保投資過程的順利與安全。

調查：先查實價、再查防災與都市計畫

為了提高投資判斷的精準度，建議在看屋或談判之前，先用國土交通省的「不動產資訊圖書館」完成基本調查。具體而言，可以先在地圖上確認附近的成交價格與地價落點，接著疊加防災資訊（例如洪水等）與都市計畫資訊，最後再回到物件本身的管理狀況與租賃條件做綜合評估。這樣的流程能有效避免只憑單一資訊來源做決策，也更符合長期投資的風險控管思路。

總結

東京之所以成為外國人關注的日本不動產投資城市，關鍵在於人口與需求的穩定、作為經濟文化中心所帶來的資產支撐，以及再開發推動下的長期城市機能升級。

本文也補充了以官方資料掌握趨勢的方法：包含價格與地價的觀察、官方工具查詢實價與風險資訊，以及外國投資者在登記與稅務等合規面需要留意的重點。只要把區域選擇×物件條件×風險控管三者一起評估，就能更有條理地規劃東京投資策略。

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