Q1：台灣人在日本買房一定能申請到貸款嗎？
不一定。雖然台灣人可以在日本申請房貸，但銀行會審核申請人的財務狀況（包含收入、資產、信用紀錄等）以及物件條件（地點、總價、屋況等）。一般而言，符合以下條件較容易獲得核准：
- 購買位於東京、大阪等一線城市的物件
- 物件總價在5,000萬日圓以上
- 有穩定的收入證明
- 準備足夠的自備款（至少30%～50%）
建議在購屋前先諮詢專業顧問，評估自身條件與貸款可行性。
近年來，台灣房市政策變化頻繁，央行實施的多波「限貸令」讓許多投資者的置產計畫面臨新挑戰。在此背景下，越來越多台灣投資人將目光轉向海外市場，而地理位置鄰近、文化相似的日本，自然成為首選目標之一。
根據第一線房產專家觀察，近期諮詢日本購屋貸款的台灣客戶明顯增加。最常見的問題包括：「台灣人在日本買房還能申請貸款嗎？」、「日本的利率會持續上漲嗎？」，以及最核心的問題：「現在投資日本房地產是否為合適時機？」
本文將全面解析2025年日本房貸利率的最新趨勢，從台灣投資者的角度出發，提供完整的貸款條件、利率影響因素分析，以及未來走勢預測。更重要的是，我們將協助您評估投資風險，找出適合自己的投資策略。
首先，讓我們了解日本房貸市場的基本結構。日本房貸主要分為兩大類型：浮動利率與固定利率。
浮動利率會隨日本央行的貨幣政策而調整。儘管日本已結束負利率政策，但升息步調相當謹慎，與全球其他主要經濟體相比仍處於相對低檔。這為投資者提供了較低的資金成本。
固定利率在約定期間內維持不變。對於追求穩定現金流、希望精確掌控投資成本的投資者而言，固定利率提供了良好的風險管理工具，可以有效鎖定未來的還款金額。
截至2025年9月30日，日本各類型房貸利率整理如下：
←可以橫向滾動→
| 浮動利率 | 固定利率2年 | 固定利率3年 | 固定利率5年 | 固定利率7年 | 固定利率10年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.901% | 2.473% | 2.568% | 2.698% | 2.835% | 3.063% |
從2025年9月的數據來看，日本住宅貸款利率呈現相對穩定的態勢。浮動利率在今年5月觸及1.918%的階段性高點後，便開始逐步回落，9月份降至1.901%，延續了7月以來的下降趨勢。
固定利率方面，整體走勢趨於平穩。與7月相比，主要期限的固定利率並未出現明顯變動。2年期固定利率維持在2.473%，10年期固定利率則保持在3.063%的水準。
資料來源：樂天銀行（https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/rate/rate_trend_phl3.html）
了解日本房貸利率後，讓我們直接回答最多人關心的核心問題：台灣人在日本購屋，是否能申請貸款？答案是肯定的。
許多投資者誤以為台灣的房貸限制會影響海外貸款申請，但實際情況並非如此。
台灣人在日本申請購屋貸款，主要管道是透過在日本設有分行的台資銀行（目前約有8家）。這些銀行的貸款業務遵循日本當地金融法規，不受台灣央行限貸令約束。換句話說，您在台灣名下持有的房產數量，原則上不會直接影響您在日本的貸款資格。
銀行審核的重點在於兩大面向：申請人的財務狀況，以及擬購買物件的條件。專業的房產顧問能在初期階段協助評估這兩項要素，提高貸款核准機會。
參考資料：限貸令影響日本買房貸款嗎？一張表看懂台灣、日本申貸差異
那麼，銀行實際審核時會看哪些條件？以下是台資銀行在日本提供房貸時的常見標準：
參考資料：限貸令影響日本買房貸款嗎？一張表看懂台灣、日本申貸差異
| 比較項目 | 日本（台灣人投資貸） | 台灣（第二戶以上） |
|---|---|---|
| 貸款利率 | 約2.0%～2.6% | 約2.3%～2.5%起 |
| 貸款成數 | 50%～70% | 最高60% |
| 戶數限制 | 無限制 | 受「限貸令」規範 |
| 貸款年限 | 最長20年 | 通常20～30年 |
| 寬限期 | 無 | 通常可申請2～3年 |
從比較表可以看出，日本房貸在某些條件上確實較為嚴格，但這也反映出銀行對日本核心都會區不動產價值的信心。對於在台灣已受限貸令影響的投資者而言，日本市場提供了另一個資產配置選項。透過專業顧問的協助，可以找到最適合的銀行與方案，爭取較優惠的貸款條件。
許多台灣投資者好奇：即使日本央行已經升息，為何利率與全球相比仍處於相對低位？這背後有其深層的經濟結構因素，也正是日本房產投資價值的重要基礎。
這是最核心的因素。日本在過去二十多年深陷通貨緊縮困境，為了對抗通縮，日本央行長期實施極度寬鬆的貨幣政策。儘管日本在2024年終於告別負利率時代，並在2025年1月將政策利率調升至0.5%，但這個調整步伐相當謹慎。
日本央行的政策目標是實現「薪資與物價的良性循環」。在確認經濟體質能夠承受升息壓力之前，央行不會貿然採取激進措施。這種審慎態度為投資環境提供了相對穩定的基礎。
日本央行是否繼續升息，一個關鍵觀察指標是「薪資成長率」。雖然近年大型企業的加薪幅度創下數十年新高，但占日本就業人口七成的中小企業，其薪資成長速度仍相對緩慢。只有當整體薪資成長能夠支撐物價上漲時，央行才可能加快升息步調。
這意味著日本央行不太可能採取如歐美國家般激進的升息政策。投資者不需過度擔心利率會出現劇烈波動。
金融市場具有全球連動性，日本的利率政策也受到美國等主要經濟體的影響。由於美國經濟表現超乎預期，加上貿易政策的不確定性，為全球經濟前景增添變數。若全球經濟成長放緩，日本央行更不可能採取過於激進的升息策略。從這個角度來看，日本反而為全球投資者提供了一個相對穩定的資金環境。
參考資料：聚焦日本銀行的金融政策 2025年升息預測分析
經過前述分析，我們來到最關鍵的問題：考量各項因素後，現在投資日本房地產是否為明智選擇？客觀而言，若能做好完整規劃並充分理解風險，日本房市確實提供了值得關注的投資機會。
在可預見的未來，日本的資金成本將持續處於全球相對低位。此外，日圓匯率雖已從最低點回升，但從歷史角度來看仍處於相對低檔。這為投資者提供了「較低利率」與「較低匯率」的雙重優勢。未來無論是租金收益換算回台幣，或是日圓升值帶來的資產增值，都具有一定的空間。
但需要注意的是，匯率波動是雙向的，投資者應將匯率風險納入整體評估。
在東京、大阪等核心都會區，由於人口持續流入，租賃需求相對穩定。這能為投資者提供較為可靠的現金流。不過，不同區域的租賃市場表現差異頗大，選擇適合的地點至關重要。
情境一：預算5,000萬～8,000萬日圓的投資者
這個預算範圍適合在東京23區外圍或大阪市中心區域尋找物件。以大阪為例，梅田、難波等交通樞紐附近的中古公寓，總價約在6,000萬～7,000萬日圓，租金報酬率約4%～5%。若申請70%貸款（約4,200萬～4,900萬日圓），自備款需準備約1,800萬～2,100萬日圓（約新台幣360萬～420萬元）。
情境二：預算8,000萬～1億日圓以上的投資者
這個級距可以考慮東京核心區域，如港區、渋谷區的優質物件。雖然租金報酬率較大阪低（約3%～4%），但資產保值性與未來增值潛力相對較高。此類物件通常也較容易獲得銀行貸款核准。
對於不同預算與投資目標的投資者，適合的區域選擇也有所差異。
對於在台灣已有多筆房產的投資者而言，將部分資金配置到政治經濟相對穩定的日本市場，是分散單一市場風險的策略之一。不過，這並不代表日本房市沒有風險，投資者仍需要全面評估。
任何投資都存在風險，日本房地產投資也不例外。以下是投資者需要特別注意的風險因素：
日本房地產市場規模龐大，不同區域的投資特性差異顯著。以下簡要比較三大熱門投資區域：
每個區域都有其獨特的市場特性與投資邏輯，選擇時需要根據個人的投資目標、風險承受度，以及資金規模來做判斷。建議深入了解各區域的詳細資訊，並諮詢熟悉當地市場的專業顧問。
了解上述風險後，您可能會感到投資日本房地產充滿挑戰。但換個角度思考，這些挑戰其實都可以透過專業規劃來降低風險。
綜合以上分析，2025年的日本房地產市場處於一個機會與風險並存的階段。低利率環境仍然存在，市場相對穩定，對於做好充分準備、理解風險的台灣投資者而言，這確實是一個值得關注的市場。
然而，投資決策不應僅基於市場趨勢，更需要根據個人的財務狀況、投資目標、風險承受度來綜合評估。建議在投資前：
與其獨自在網路上搜尋片段資訊，不如直接與了解日本市場、又能用中文溝通的專業顧問諮詢。他們能根據您的需求提供客製化建議，協助您評估適合的物件，並在貸款申請、稅務規劃等各個環節提供專業支援。
若您對日本房地產投資有興趣，建議先從了解不同區域的市場特性開始，同時也可以參考其他投資者的經驗與常見問題。
不一定。雖然台灣人可以在日本申請房貸，但銀行會審核申請人的財務狀況（包含收入、資產、信用紀錄等）以及物件條件（地點、總價、屋況等）。一般而言，符合以下條件較容易獲得核准：
建議在購屋前先諮詢專業顧問，評估自身條件與貸款可行性。
除了自備款（房價的30%～50%）外，還需要準備以下費用：
以一間7,000萬日圓的物件為例，若貸款70%（4,900萬日圓），初期需準備的資金約為2,500萬～2,800萬日圓，約新台幣500萬～560萬元。
兩種利率各有優缺點，選擇應依據個人的風險承受度與投資策略：
浮動利率優勢：目前利率較低（約1.9%），若日本央行維持謹慎升息態度，未來利率上升空間有限。適合能夠承受利率波動風險、追求較低初期成本的投資者。
固定利率優勢：能鎖定未來的還款金額，適合追求穩定現金流、不想承擔利率風險的投資者。雖然初期利率較高（10年期約3.0%），但提供了確定性。
建議根據自身對市場的判斷、還款能力，以及持有期間來做選擇。
日圓貶值風險：這確實是投資日本房地產需要面對的風險之一。若日圓貶值，即使租金收益穩定，換算回台幣後的報酬也會受到影響。不過，從長期來看，日圓匯率有其支撐因素，且投資房地產本身就是一種對沖通膨的策略。建議將匯率風險納入整體投資評估，不要過度集中資產在單一貨幣。
利率上升風險：根據目前的經濟狀況與央行態度，日本利率大幅上升的可能性較低。但若選擇浮動利率，仍需要做好因應準備。
整個流程通常需要2～4個月，主要步驟包括：
實際時間會因個案狀況、銀行審核速度而有所差異。若文件準備充分、選擇配合度高的銀行，可以縮短整體時間。建議尋找有經驗的顧問協助，能讓流程更加順暢。
根據實務經驗，以下是投資者最容易忽略的問題：
想了解更多投資注意事項與常見陷阱，建議參考完整的避雷指南。
日本房地產投資並非適合所有人，但對於具備充足資金、願意深入了解市場、能夠承受一定風險的台灣投資者而言，這確實是一個值得考慮的資產配置選項。2025年的市場環境提供了相對穩定的利率條件，但投資決策仍需基於個人狀況進行全面評估。
建議在投資前：充分了解市場風險、詳細計算投資報酬、尋求專業協助、做好長期持有的準備。投資是一場馬拉松而非短跑，謹慎規劃、理性決策，才能在海外資產配置的道路上走得更穩健。